一座城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、繁榮、創(chuàng)意和文化都根植于其居民、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的多重反饋機(jī)制的非線性特質(zhì)。在房地產(chǎn)普遍蕭條和逐步萎縮的背景下,城市更新的思路只有顛覆性改變,即從經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)人的欲望,才能適應(yīng)千姿百態(tài)的城市生活及變化,適應(yīng)人口、思想和資源,在公正與繁榮權(quán)衡取舍中保持充分的社會(huì)性流動(dòng)。
每一座城市都有獨(dú)特的品格與靈魂。遺憾的是在當(dāng)今大拆大建的城市發(fā)展中,地方的獨(dú)特性消失,吸引力大大降低。眾所周知的原因,目前房地產(chǎn)開發(fā)就地論地,分散化空間組織形式導(dǎo)致遍地開花,多數(shù)項(xiàng)目過于獨(dú)立,產(chǎn)品類型過于單一,無法形成合力。地產(chǎn)開發(fā)只有住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)概念,缺少多元化、多形態(tài)混合功能的產(chǎn)品,比如缺少承載創(chuàng)新功能的科研地產(chǎn)和滿足精神欲望的高感性場(chǎng)景,產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,將會(huì)供過于求,有一種沒趕上趟的遺憾,項(xiàng)目最終無法形成磁力效應(yīng)。土地沒能被有效配置到生產(chǎn)率高的地方,資本收益率無法達(dá)到預(yù)期,導(dǎo)致了區(qū)域范圍內(nèi)GDP和全要素生產(chǎn)率的下降。
城市更新規(guī)模化集聚開發(fā)才能彰顯城市價(jià)值
都市型高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展更是呈現(xiàn)出典型的集群化特征,聚集度的重要性對(duì)知識(shí)密集型流量產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不言而喻。格萊澤在《城市的勝利》中描述道:“不論一座城市的起源是多么普通,城市的集聚都有可能產(chǎn)生神奇的效果。”資源集聚是區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的必要條件,都市圈發(fā)展的快慢取決于高端資源要素集聚的能力和效率。共享化正在成為改變商業(yè)模式的一個(gè)重要概念。規(guī)模化建設(shè)新項(xiàng)目社區(qū)強(qiáng)調(diào)功能更新從聚焦產(chǎn)的繁榮轉(zhuǎn)為聚焦人的生活,主要功能不再是商務(wù)和金融,而是由集聚產(chǎn)生有魅力的共享生活體驗(yàn)。
城市聚集中心性呈現(xiàn)冪律分布,只有少數(shù)區(qū)域如都市圈核心區(qū)具有很強(qiáng)的聚集能力,如上海國(guó)金中心大廈37畝容積率14,2021年上交的稅收101億,平均每畝稅收2.7億。圣達(dá)菲研究所在《自然》雜志上發(fā)表了一篇文章,指出:當(dāng)一個(gè)城市的人口增加一倍時(shí),經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)率平均提高130%也就是說:總生產(chǎn)率不僅隨著人口的增加而增加,而且人均生產(chǎn)力也在增長(zhǎng)。規(guī)模,復(fù)雜世界的簡(jiǎn)單法則,只有規(guī)模化集聚才能把最有價(jià)值土地的做得更有價(jià)值。
城市更新應(yīng)把土地配置到生產(chǎn)率高的地方
城市更新如果就地論地不予創(chuàng)新,項(xiàng)目的命運(yùn)可能就截然不同,因此政府有必要進(jìn)行區(qū)域的土地評(píng)估與規(guī)劃統(tǒng)籌。為促進(jìn)城市更新和土地的高效利用,在交通基礎(chǔ)設(shè)施便利和生活配套成熟的土地高價(jià)值區(qū)域,確定為城市更新特別地區(qū)。通過制度創(chuàng)新,有必要制定自由度高的規(guī)劃,放寬容積率和高度等規(guī)劃條件限制。
數(shù)字化帶來的知識(shí)密集型流量的增加將迅速占據(jù)資本勞動(dòng)力流動(dòng)的主導(dǎo)地位,這將會(huì)為新的土地空間開辟出大量的商機(jī)。都市圈核心區(qū)的更新項(xiàng)目可以成為這些區(qū)域流動(dòng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),從而刺激創(chuàng)造高質(zhì)量的就業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。推動(dòng)項(xiàng)目創(chuàng)新的商業(yè)化進(jìn)程,最好的方式就是將各種相關(guān)的要素高度集聚在一起,讓土地集中高效配置,創(chuàng)造一個(gè)綜合的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng),在都市圈核心區(qū)的核心地段,制定相關(guān)的集中供地政策,通過土地置換和發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移歸集建設(shè)規(guī)模,使分散的項(xiàng)目相對(duì)集中,造就高感性的都市空間和規(guī)模效應(yīng)。把土地配置到生產(chǎn)率高的地方,形成要素高度集聚的創(chuàng)新區(qū),促進(jìn)市場(chǎng)的有效需求,以提升土地金融資源配置效率。
城市更新混合功能實(shí)現(xiàn)就業(yè)和居住的平衡
順應(yīng)都市圈核心區(qū)的磁力效應(yīng),在人口向往的地方建設(shè)混合工人的就業(yè)和居住中心,讓精英階層重回城市中央。功能混合布局實(shí)現(xiàn)住職平衡增強(qiáng)街區(qū)的活力,提升都市圈核心區(qū)項(xiàng)目的吸引力和承載力。
完善的都市圈核心區(qū)空間體系,確保單一區(qū)域內(nèi)的職住平衡以及大都市區(qū)的整體發(fā)展平衡。都市的居民因此被聚集在一起,這樣一種聚集型生活方式,在文化上在社區(qū)建設(shè)上也都獲得利益最大化。彈性規(guī)劃濱水空間,能激活相鄰?fù)恋亻_發(fā)的正向效應(yīng)。混合用途開發(fā)的大項(xiàng)目對(duì)年輕人都有著同樣的吸引力:文化、社區(qū)、餐飲和工作機(jī)會(huì),這些都在步行或公共交通可達(dá)的范圍內(nèi)觸手可及。芝加哥前市長(zhǎng)提出公園和教育的水平是吸引中產(chǎn)階級(jí)回流的重要因素。工作與生活場(chǎng)景的交織和人群社交空間的多元活躍需求決定了城市發(fā)展需更加注重對(duì)于在地職住關(guān)系和社區(qū)構(gòu)建的思考。
城市更新強(qiáng)調(diào)核心區(qū)的高密度開發(fā)引導(dǎo)創(chuàng)新
必要的密集居住能產(chǎn)生多元、多樣、異質(zhì)的城市多重反饋,正是這些適度密集的異質(zhì)多元文化交融,構(gòu)成都市繁榮發(fā)展的根基。增加項(xiàng)目的人口密度,有更多的多元性,為城市居民提供了更多面對(duì)面交流的機(jī)會(huì),自然生發(fā)出來的創(chuàng)新就會(huì)越來越多,項(xiàng)目投資的資本收益率上升,生產(chǎn)率也會(huì)隨之增加。彼得卡爾索普在帕羅奧圖長(zhǎng)大,他可以在一間普普通通的咖啡店無意聽到非凡的對(duì)話。
設(shè)計(jì)大師揚(yáng)·蓋爾提出了“柔軟邊緣”的概念,高密度地產(chǎn)項(xiàng)目通過設(shè)計(jì)將建筑底層鏤空區(qū)變得活潑、親切、靈動(dòng),減少外部和內(nèi)部空間的界限感,人們可以自然地坐下來面對(duì)人行道,從而創(chuàng)造出城市中最有活力的部分。東京六本木多元高密度開發(fā)遵循“24小時(shí)城市”理念,六本木新城采用了集群化、綜合化、人性化開發(fā)模式,綜合工作、生活、娛樂、學(xué)習(xí)等所需的一切設(shè)施,以期滿足人們?nèi)粘;顒?dòng)的所有需求。一年的客流量4000萬,平均每天10萬人。廣州非常需要一個(gè)像東京六本木這樣的項(xiàng)目。
高感性時(shí)代,城市更新應(yīng)經(jīng)營(yíng)人的欲望
一個(gè)地方的活力,來源于各種獨(dú)特的商業(yè)和娛樂的機(jī)會(huì),來源于相對(duì)密集的異質(zhì)性步行人群。在地化的城市歸屬感與國(guó)際化的時(shí)代認(rèn)同感是城市高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)在動(dòng)力的兩大核心要素,城市更新項(xiàng)目濱水都市創(chuàng)新中心以開放、共享、多元、復(fù)合為理念的順應(yīng)城市的自然生長(zhǎng),經(jīng)營(yíng)人的欲望。引入綠色基礎(chǔ)設(shè)施,尊重自然環(huán)境,讓河流成為城市活力中心,而不是邊界,讓人們可以隨心所欲地親近濱水自然。